С 1 июля 2026 года в России будет доступна возможность дистанционной регистрации сделок с недвижимостью, таких как продажа, дарение и мена, с использованием биометрических данных через Единую биометрическую систему. Владельцам квартир не потребуется личное присутствие в МФЦ для предоставления согласия Росреестру на обработку документов, подписанных электронной подписью.

Уже зарегистрированы первые подобные сделки, в которых продавец и покупатель квартиры в Самаре использовали свои биометрические данные и усиленные квалифицированные электронные подписи.

Хотя возможность продажи квартиры без физического присутствия владельца становится реальной, закон требует, чтобы сделка происходила с его согласия. Биометрические данные не заменяют необходимость подписания договора и электронной подписи. Владельцы должны ознакомиться с документами, подтвердить свою личность и подписать заявление. Автоматического разрешения на сделки для граждан не предусмотрено.

Изменения с 1 июля 2026 года

Федеральный закон № 133-ФЗ внес изменения в статью 36.2 закона о государственной регистрации недвижимости. Ранее собственники, желающие самостоятельно отправлять документы в Росреестр, должны были предварительно подавать заявления о возможности регистрации на основании документов, подписанных электронной подписью, что часто требовало их личного визита в МФЦ.

С 1 июля 2026 года отсутствие предварительной отметки в ЕГРН не станет препятствием для регистрации перехода права, если выполнены два условия:

  • заявление и документы подписаны усиленными квалифицированными электронными подписями;
  • стороны прошли идентификацию через Единую биометрическую систему.

Соответствующее правило отражено в части 6 статьи 36.2 закона № 218-ФЗ. Изменение касается порядка подачи документов и идентификации участников, но не отменяет остальных требований к продаже недвижимости.

Биометрическая идентификация не является обязательной. Квартиру можно продать через МФЦ, Росреестр, нотариуса или банк. Владельцы, не использующие биометрию, могут проводить традиционные сделки.

Продажа квартиры без ведома собственника

Для продажи квартиры недостаточно только биометрических данных. Фотография, голос, паспортные данные или доступ к телефону не позволяют зарегистрировать переход права без дополнительных действий.

Для успешной дистанционной сделки злоумышленнику необходимо преодолеть несколько уровней защиты:

  • получить доступ к учетной записи собственника;
  • завладеть усиленной квалифицированной электронной подписью;
  • пройти проверку лица и голоса через Единую биометрическую систему;
  • подписать договор и заявление от имени владельца;
  • предоставить документы для правовой проверки Росреестра.

Поэтому возможность биометрической регистрации не подразумевает, что Росреестр сможет регистрировать сделки только на основе изображения лица. Биометрия служит дополнительным способом идентификации, а воля собственника подтверждается при помощи электронной подписи.

Тем не менее, полностью исключить риск мошенничества нельзя. Основная угроза заключается не в копировании биометрических данных, а в методах социальной инженерии. Злоумышленники могут выдавать себя за сотрудников Росреестра или банков, убеждать установить программы удаленного доступа и запрашивать коды подтверждений.

Хотя дипфейки могут быть использованы в мошеннических схемах, для успешного прохождения проверки недостаточно обычной записи голоса или видео. Система должна сопоставить лицо и голос с зарегистрированными образцами, а также удостовериться, что перед камерой находится живой человек. Однако ни одна цифровая система не может гарантировать абсолютную безопасность, и защита аккаунта и электронной подписи остается обязательной.

Процесс сделки с недвижимостью по биометрии

Для использования нового механизма сторонам необходимо предварительно зарегистрировать свою биометрию. Для сделок с недвижимостью используются изображение лица и образец голоса, которые можно предоставить в специальных отделениях банков. Список подходящих отделений доступен на сайте Единой биометрической системы и Госуслуг.

Каждому участнику сделки также потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись. Простая подпись не является достаточной.

Процесс сделки включает следующие этапы:

  • стороны подготавливают договор и необходимые документы;
  • один из участников загружает заявление и пакет документов через доступный государственный сервис;
  • второй участник получает приглашение в своем личном кабинете;
  • каждая сторона отдельно изучает документы;
  • участники подтверждают свою личность с помощью биометрических данных;
  • договор и заявление подписываются электронными подписями;
  • Росреестр проводит правовую проверку и при отсутствии препятствий регистрирует переход права.

Хотя один участник может подготовить пакет документов, для завершения сделки необходимо участие всех собственников и других сторон, чьи подписи необходимы.

После подачи документов Росреестр уведомляет собственника о поступившем заявлении. Это требование предусмотрено статьей 36.2 закона № 218-ФЗ, поэтому в ЕГРН и на Госуслугах должны быть указаны актуальные контактные данные.

Сделки, которые нельзя упростить одной биометрией

Новый порядок не отменяет обязательного нотариального удостоверения, согласия супругов, разрешения органов опеки и другие юридические требования. Биометрия подтверждает личность, но не заменяет проверку юридической истории квартиры.

Дополнительные документы могут потребоваться в следующих случаях:

  • продается доля в праве собственности и сделка требует нотариального удостоверения;
  • собственник квартиры или доли является несовершеннолетним;
  • жилище приобреталось с использованием материнского капитала;
  • квартира находится в залоге;
  • недвижимость относится к совместно нажитому имуществу супругов;
  • на объект наложен арест или запрет на регистрационные действия;
  • в сделке участвует представитель по доверенности;
  • для отчуждения требуется разрешение третьего лица или государственного органа.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам, один из них не может продать всю недвижимость только по своей биометрии. Необходимы подписи остальных владельцев или надлежащим образом оформленные полномочия. Биометрия не позволяет обойти преимущественное право покупки доли другими собственниками.

Следует различать добровольную продажу и переход права по решению суда или в процессе банкротства. В этих случаях регистрационные действия могут осуществляться без обычного договора с владельцем, но это происходит на самостоятельном законном основании.

Защита квартиры от дистанционного мошенничества

Собственник может внести в ЕГРН запись о невозможности регистрации без его личного участия. Порядок внесения такой записи установлен статьей 36 закона № 218-ФЗ. Заявление можно подать через МФЦ или электронный сервис. Правительство считает такую отметку важным способом защиты недвижимости.

Однако юридическое значение отметки следует понимать правильно. По закону Росреестр возвращает заявление, поданное от имени лица, не являющегося собственником или его законным представителем. Электронное заявление, подтвержденное биометрией владельца, подается от его имени, поэтому отметка полезна в основном против действий по доверенности и попыток мошенничества, но не должна быть единственным способом защиты.

Для снижения риска мошенничества рекомендуется:

  • установить сложный пароль для Госуслуг;
  • включить все доступные способы дополнительной аутентификации;
  • не сообщать коды из сообщений незнакомым лицам;
  • не устанавливать программы удаленного управления по просьбе звонящих;
  • проверить сертификаты электронной подписи;
  • немедленно отзывать подпись при потере доступа к аккаунту;
  • обновить контактные данные в ЕГРН;
  • обращать внимание на уведомления о подаче документов по объекту.

Использование биометрии является добровольным. Закон о Единой биометрической системе дает право контролировать ее применение. Владельцы могут проверить наличие своих данных, отозвать согласие и удалить биометрию через Госуслуги. После удаления провести сделку таким способом будет невозможно, пока данные не будут зарегистрированы заново.

Если собственник получает уведомление о незапланированной сделке, ему следует немедленно обратиться в Росреестр, заблокировать доступ к Госуслугам, отозвать электронную подпись и уведомить полицию. Пока регистрация не завершена, заявитель вправе требовать ее приостановления на срок до шести месяцев.