На рынке новостроек юга России растет разрыв между объемом предложения и числом сделок. За январь—сентябрь 2026 года продажи жилья в Краснодарском крае уменьшились на 3%, до 16,2 тыс. лотов, а в Крыму — на 34,2%, до 4,8 тыс. сделок.

Общероссийская динамика отличается: за тот же период число сделок с новостройками в стране выросло на 2%, следует из данных ЦИАН. Одновременно застройщики на юге сталкиваются с увеличением непроданных запасов и снижением цен.

Сезонный спрос сдерживают ипотека и транспортные ограничения

По оценке директора по консалтингу и развитию Key Capital Эвелины Ишметовой, на спрос влияют атаки беспилотников, закрытия аэропортов и задержки авиарейсов. Эти обстоятельства особенно значимы для южных регионов: часть квартир в новостройках покупают жители других городов, рассчитывающие на сезонное проживание.

Краснодарский край относится к регионам с высокой долей покупателей из других субъектов, отмечает руководитель аналитического центра «Авито Недвижимости» Ольга Клещеева. Еще один сдерживающий фактор — рыночная ипотека, которая остается недоступной для многих клиентов, говорит управляющий партнер Element Елизавета Конвей.

Снижение сделок затронуло и отдельные города. В Сочи продажи за девять месяцев упали на 38,4%, до 565 квартир, в Туапсе — на 30,6%, до 394 лотов. В Краснодаре показатель сократился на 11%, до 11,9 тыс. сделок. Главный аналитик ЦИАН Алексей Попов связывает это с замедлением миграционного притока на фоне геополитической напряженности и высоких цен.

В Крыму сильнее всего продажи снизились в Алуште: на 64,9%, до 421 квартиры. В Феодосии число сделок уменьшилось на 41,4%, до 304, в Ялте — на 40,7%, до 593. В Севастополе снижение составило 7,9%, до 422 сделок. Данные по городам приводит основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

Запасы жилья растут, цены снижаются

За январь—сентябрь экспозиция новостроек в Краснодарском крае увеличилась на 24,4%, до 28 тыс. лотов, а в Крыму — на 36%, до 18,9 тыс. квартир. Ишметова относит Краснодарский край к регионам с повышенным риском избытка предложения.

При этом застройщикам сложнее пополнять эскроу-счета. В Краснодарском крае их покрытие составляет менее 40%, тогда как в среднем по России — 68%, указывает Попов. По его словам, девелоперы приостанавливают индексацию и чаще предлагают скидки.

Средняя цена квадратного метра в новостройках Краснодарского края за девять месяцев снизилась на 1,4%, до 292,8 тыс. рублей, в Крыму — на 8,5%, до 245 тыс. рублей. Для сравнения, в городах-миллионниках первичное жилье за этот период подорожало на 10,5%, отмечает Доброхотова.

Строительство сокращается

На фоне риска переизбытка предложения и медленного снижения ключевой ставки застройщики уменьшают активность, считает Попов. По данным «Наш.Дом.РФ», ввод новостроек в Краснодарском крае за первые девять месяцев 2026 года сократился на 32%, до 3,1 млн кв. м. В Крыму показатель снизился на 15%, до 872 тыс. кв. м.

Ишметова ожидает дальнейшего ослабления спроса на юге. По ее оценке, рост продаж возможен лишь в отдельных городах и курортных зонах.