Общая терраса на крыше многоквартирного дома может стать местом отдыха для жильцов, но использовать для этого любую плоскую кровлю нельзя. Сначала нужно выяснить, рассчитана ли конструкция на людей и дополнительную нагрузку.
Какая крыша подходит
Проще всего организовать площадку в доме с эксплуатируемой кровлей. Такая конструкция изначально рассчитана на пребывание людей и размещение предусмотренного проектом оборудования. Подобные решения встречаются в современных жилых комплексах и домах с террасами.
Плоская крыша сама по себе не означает, что на ней можно отдыхать. Технический доступ, которым пользуются для обслуживания, не делает кровлю безопасной для постоянного пребывания жильцов. Нужно проверить несущие конструкции, гидроизоляцию, допустимый вес людей и мебели, а также состояние ограждений и выходов.
На скатной крыше создать террасу значительно сложнее: для этого потребуется отдельная конструкция. Переоборудование обычной кровли может потребовать серьёзных инженерных работ.
Как получить согласие и подготовить проект
Крыша относится к общему имуществу собственников по статье 36 Жилищного кодекса РФ. Поэтому отдельный житель не может самовольно занять её часть или открыть туда доступ, даже если выход расположен рядом с его квартирой.
Первый шаг — обратиться в управляющую компанию или ТСЖ. Нужно запросить сведения о назначении крыши, проектную документацию и информацию о возможности безопасно использовать её для отдыха. Если кровля для этого не предназначена, оценить её состояние и допустимые нагрузки должна профильная проектная организация.
Затем предложение выносят на общее собрание собственников. Там обсуждают место площадки, доступ, расходы, правила пользования и ответственность за содержание. Если часть общего имущества передают в пользование отдельным лицам, по статьям 44 и 46 ЖК РФ требуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Для других решений применяются соответствующие им правила голосования. Если реконструкция уменьшает общее имущество, необходимо согласие всех собственников.
Когда проект меняет конструкции или параметры здания, могут потребоваться согласования с местными органами архитектуры и градостроительства. Если работы признают реконструкцией, нужно пройти предусмотренную законом разрешительную процедуру. Решение собрания не заменяет техническую проверку и не отменяет требования безопасности.
Что можно разместить на террасе
Столики, кресла, скамейки и озеленение допустимы, если они предусмотрены проектом и не превышают нагрузку, на которую рассчитана кровля. Капитальный навес требует отдельного расчёта: его опоры создают дополнительную нагрузку, а крепление не должно повреждать гидроизоляцию. Мебель и другие лёгкие предметы нужно защитить от сильного ветра.
Для эксплуатируемой кровли важны ограждения и защитные слои. В исходных требованиях к таким крышам указан парапет высотой 1,2 метра. Конкретные решения для площадки должны определять проектировщики.
Наличие террасы не означает, что на ней разрешено разводить огонь или жарить шашлык. Использование мангала требует соблюдения противопожарных условий, которые могут оказаться несовместимы с жилой крышей. Жильцам также стоит заранее установить режим посещения, правила уборки и ограничения для шумных мероприятий.
До покупки мебели и начала работ нужно получить технические сведения о кровле и обсудить проект с управляющей организацией. Если крыша не рассчитана на людей, сначала потребуется определить, возможно ли безопасное переустройство и какие согласования для него нужны.
