Как собственник может вернуть квартиру, если квартиранты не платят

Если квартиранты перестали выполнять свои обязательства по платежам, собственник имеет право потребовать погашение долга, расторгнуть договор аренды и вернуть свою квартиру. Однако выселять жильцов самостоятельно, менять замки или отключать коммунальные услуги запрещено. В случае отказа квартирантов освободить помещение потребуется обратиться в суд и привлечь судебных приставов.

Первым шагом является составление письменного расчета задолженности и официального требования об оплате и освобождении квартиры. В этом документе нужно указать период задолженности, сумму за аренду, коммунальные расходы, срок для добровольного исполнения и основания для расторжения договора.

Порядок действий зависит от срока аренды. Для краткосрочной аренды, действующей до одного года, применяются одни основания для расторжения, а для долгосрочной - другие. Условия самого договора также играют важную роль, особенно если в нем указаны условия прекращения найма после определенного количества просрочек.

Как зафиксировать задолженность

Сначала необходимо составить расчет задолженности по каждому месяцу. Одной общей суммы может быть недостаточно для суда.

• плата за использование квартиры;
• коммунальные услуги, которые по договору оплачивает наниматель;
• показания индивидуальных счетчиков;
• договорная неустойка, если она предусмотрена;
• проценты за просрочку денежного обязательства;
• подтвержденный ущерб имуществу, если он был причинен.

Долг за аренду должен быть отделен от коммунальных платежей и ущерба. Для каждой суммы необходим отдельный расчет и доказательства.

• договор аренды и приложения к нему;
• акт передачи квартиры;
• опись мебели и техники;
• расписки о предыдущих платежах;
• переписка с нанимателем;
• квитанции за коммунальные услуги;
• фотографии показаний счетчиков;
• сообщения, в которых квартирант признает долг или просит отсрочку.

Если деньги передавались наличными, важно проверить наличие расписок. Отсутствие расписки за спорный период может усложнить положение нанимателя, если в договоре указана обязанность подтверждать оплату документом. Однако собственнику также необходимо демонстрировать размер ежемесячной платы и дату наступления срока платежа.

Статья 682 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сторонам самостоятельно определять размер и порядок внесения платы. Если в договоре установлен срок, просрочка начинается после его истечения. Устные договоренности об отсрочке желательно подтверждать перепиской.

Как направить требование квартирантам

Нанимателю следует направить письменное уведомление или претензию. Даже если договор допускает уведомления через мессенджеры, безопаснее продублировать документ заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

В требовании необходимо указать:

• период и сумму задолженности;
• размер коммунальных расходов;
• основание прекращения договора;
• дату освобождения квартиры;
• порядок передачи ключей и подписания акта;
• предупреждение о возможном обращении в суд.

Если договор предусматривает односторонний отказ или особый срок предупреждения, необходимо строго следовать установленной процедуре. Важно, чтобы из текста однозначно следовало, что собственник требует погашения долга, прекращает договор на указанном основании и требует вернуть помещение.

Уведомление отправляется по адресу квартиры, месту регистрации нанимателя и другим известным адресам. Электронную копию можно отправить через мессенджер или по электронной почте. Важно сохранить доказательства доставки и прочтения сообщения.

Если квартирант предлагает рассрочку, ее следует оформить отдельным соглашением, в котором фиксируется признанная сумма, график платежей, последствия новой просрочки и дата освобождения квартиры. Обещание «заплатить позже» без конкретных сроков не останавливает накопление долга.

Когда договор можно расторгнуть за неуплату

Договор между собственником и жильцом является договором аренды жилого помещения. Статья 671 Гражданского кодекса определяет передачу квартиры гражданину для проживания. Термин «аренда» чаще используется в быту и в случае, когда квартиру получает юридическое лицо.

Согласно статье 687 Гражданского кодекса, арендодатель может требовать расторжения договора через суд:

• при невнесении платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок;
• при краткосрочной аренде — при невнесении платы более двух раз после установленного срока;
• при разрушении или порче помещения жильцом или лицами, проживающими с ним;
• при использовании квартиры не по назначению или систематическом нарушении прав соседей после предупреждения.

Краткосрочным считается договор, заключенный на срок до одного года. Формулировка «более двух раз» означает, что основание для расторжения по закону возникает после третьей просрочки. Однако краткосрочный договор может предусматривать и иные четкие основания для прекращения.

Нельзя автоматически считать расторгнутым любой договор после первого дня просрочки, если в документе нет ясного условия об этом. Фраза «арендодатель вправе расторгнуть договор при нарушении условий» слишком общая и может вызвать споры.

При долгосрочной аренде суд в отдельных случаях может предоставить нанимателю срок для устранения нарушения. Поэтому собственнику важно подтвердить продолжительность и значительность неуплаты, неоднократные требования и отсутствие реальных попыток погасить долг.

Если срок краткосрочного договора истек, собственник вправе требовать вернуть квартиру в связи с истечением срока. Но даже в этом случае принудительное освобождение помещения осуществляется через суд.

Почему нельзя самостоятельно менять замки

Право собственности на квартиру не дает возможность хозяину в любой момент войти внутрь и выставить жильцов за дверь. Пока квартира передана нанимателю, он законно владеет помещением на основании договора или фактически сложившихся отношений.

Без согласия жильцов запрещается:

• вскрывать дверь, если нет аварийной ситуации;
• менять замки во время их отсутствия;
• выносить мебель, одежду и документы;
• отключать электричество, воду или перекрывать отопление;
• угрожать или применять физическую силу;
• вселять других людей в занятую квартиру.

Такие действия могут привести к встречным требованиям о возмещении стоимости пропавших вещей и убытков. В случае конфликта жильцы могут вызвать полицию, и собственнику придется объяснять основания своего проникновения и судьбу имущества.

Статья 688 Гражданского кодекса гласит, что после расторжения договора жильцы должны быть выселены на основании решения суда.

Если жильцы не покидают квартиру добровольно, собственник подает иск о расторжении договора, выселении и взыскании задолженности. После вступления решения в силу выдается исполнительный лист. Принудительное освобождение квартиры осуществляется судебным приставом, который назначает срок для добровольного исполнения, а затем, при необходимости, проводит выселение.

Полиция не выселяет жильцов только по заявлению собственника, так как спор о праве проживания является гражданским делом. Обращение в полицию оправдано при угрозах, повреждении имущества, краже, драке или других правонарушениях.

Что можно взыскать через суд

В одном иске можно заявить несколько связанных требований:

• расторгнуть договор аренды;
• выселить нанимателя и совместно проживающих;
• взыскать долг за использование квартиры;
• взыскать согласованные коммунальные платежи;
• взыскать договорную неустойку или проценты;
• возместить ущерб квартире, мебели и технике;
• компенсировать судебные расходы.

Неустойку можно требовать, если она прямо указана в договоре. Если такого условия нет, собственник вправе рассчитывать проценты согласно статье 395 Гражданского кодекса, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды просрочки.

За один и тот же период обычно не взыскиваются одновременно договорная неустойка и проценты по статье 395 Гражданского кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Обеспечительный платеж, часто называемый залогом или депозитом, учитывается в соответствии с договором. Согласно статье 381.1 Гражданского кодекса, его следует учитывать при наступлении обстоятельств, указанных сторонами.

Если договор позволяет использовать депозит для погашения долга, собственник составляет письменный расчет:

• сумма обеспечительного платежа;
• часть, зачисленная за аренду;
• часть, зачисленная за коммунальные услуги или ущерб;
• остаток долга или сумма к возврату.

Нельзя автоматически считать депозит оплатой последнего месяца, если договор рассматривает его как обеспечение сохранности имущества. И наоборот, удерживать всю сумму без расчета и доказательств ущерба также невозможно.

Повреждения квартиры подтверждаются актом возврата, фотографиями до и после аренды, описью имущества, чеками и оценкой ремонта. Естественный износ, такой как потертости или обычное старение техники, не считается ущербом со стороны нанимателя.

Как взыскать долг, если письменного договора нет

Отсутствие подписанного договора найма не означает, что квартиранты получили право безвозмездно и бессрочно занимать квартиру.

Собственнику потребуется доказать фактическую передачу жилья и согласованные условия другими доказательствами:

• перепиской о размере платы и сроке проживания;
• объявлением о сдаче квартиры;
• банковскими переводами за предыдущие месяцы;
• назначением платежей «за квартиру» или «за аренду»;
• электронными письмами;
• актами передачи ключей;
• заявками на пропуск и сведениями консьержа;
• перепиской о показаниях счетчиков и ремонте;
• сообщениями, в которых жилец признает долг.

Несоблюдение письменной формы ограничивает возможность ссылаться только на свидетельские показания, но не запрещает представлять документы, переписку, аудио, видео и другие доказательства. Особенно важно подтвердить размер ежемесячной платы. Факт проживания обычно легче доказать, чем устную договоренность о конкретной сумме. Если предыдущие платежи были одинаковыми, банковская выписка поможет установить сложившийся размер оплаты.

При отсутствии договора собственник направляет письменное требование освободить помещение, вернуть ключи и погасить долг. Если жильцы отказываются, в суде можно требовать выселения как лиц, утративших или не имеющих права пользования, а также взыскания подтвержденной платы за фактическое проживание.

Несмотря на несоблюдение налоговых обязательств со стороны собственника, это не превращает проживание квартирантов в бесплатное и не лишает владельца права на судебную защиту. Однако налоговые обязательства остаются отдельными, и доход от аренды жилья необходимо задекларировать в установленном порядке.

Что делать с оставленными вещами

После добровольного выезда необходимо подписать акт возврата квартиры, в котором указываются состояние помещения, показания счетчиков, количество ключей, обнаруженные повреждения и оставшееся имущество.

Если квартиранты исчезли, но их вещи остались внутри, выбрасывать или присваивать их нельзя. Следует:

• направить требование забрать имущество;
• установить разумный срок;
• провести вскрытие и опись с участием свидетелей или приставов;
• сделать подробную фото- и видеозапись;
• обеспечить сохранное хранение вещей;
• не пользоваться ими и не продавать без законного основания.

При судебном выселении порядок обращения с имуществом организует пристав. Это более безопасно для собственника, поскольку составляется официальная опись и фиксируется, какие вещи принадлежали должнику.

Если квартира фактически пуста, но ключи не возвращены, полезно получить от нанимателя письменное подтверждение выезда. При отсутствии такого подтверждения собственник фиксирует состояние квартиры с участием свидетелей и только после этого меняет замок. Главный риск заключается в том, что можно ошибочно считать жильцов выехавшими, когда их личные вещи остаются внутри и договор формально не прекращен.