После оформления наследства участок или участок с домом может оказаться в собственности нескольких наследников. Например, брат и сестра могут получить по 1/2. Однако это не подразумевает, что брату принадлежит левая половина земли, а сестре - правая.

Сначала необходимо выяснить, возможно ли вообще разделить участок, что делать с домом и какого результата хотят достичь наследники. Если неясно, кто имеет право на имущество и как определяются доли, это подробно рассмотрено в статье о том, кто получает наследство.

Сначала посмотрите, что именно получили наследники

Если имущество перешло нескольким наследникам, оно может быть в их общей долевой собственности.

Доля 1/2 - это половина права на весь участок, а не конкретная половина земли. То же касается и дома: наследник с долей 1/2 не становится автоматически владельцем первого этажа, отдельных комнат или одной стороны дома.

Правила общей собственности наследников установлены. Участок и дом являются двумя отдельными объектами недвижимости. Поэтому права на них следует проверять отдельно. Например, наследникам могут принадлежать равные доли в земле, а доли в доме могут отличаться.

Какие варианты есть у наследников

Дальше все зависит от того, какого результата хотят собственники:

  • оставить участок и дом в общей долевой собственности;
  • разделить землю и получить отдельные участки;
  • распределить между собой разные объекты, если их в наследстве несколько;
  • в предусмотренных законом случаях передать неделимый объект одному наследнику с компенсацией другим;
  • продать имущество целиком и разделить деньги, если все собственники согласны.

Если цель - получить вместо долей отдельные земельные участки, начинать нужно не с нового забора, а с проверки, возможен ли такой раздел.

Хотите отдельные участки - сначала проверьте, возможен ли раздел

Допустим, брат и сестра унаследовали участок площадью 14 соток по 1/2 и хотят получить два самостоятельных участка. В первую очередь нужно узнать минимально допустимый размер нового участка.

Для земель, на которые распространяется градостроительный регламент, эту информацию ищут в Правилах землепользования и застройки своего муниципалитета.

Сначала необходимо выяснить вид разрешенного использования участка и его территориальную зону, а затем открыть градостроительный регламент этой зоны. ПЗЗ можно найти на официальном сайте местной администрации. Найти нужный муниципалитет и перейти на его официальный сайт можно через каталог администраций.

Если самостоятельно определить зону или нужный норматив не удалось, информацию можно получить, позвонив в администрацию.

Например, если исходный участок занимает 10 соток, а для участков с таким видом использования в этой зоне установлена минимальная площадь 6 соток, сделать из него два самостоятельных участка по 5 соток не получится.

Для некоторых земель градостроительный регламент не применяется. В таком случае минимальные размеры могут определяться другими нормами, поэтому при сомнениях лучше уточнить требования в местной администрации или у кадастрового инженера.

Но одной площади недостаточно. Новые границы не должны создавать участки неудобной формы или мешать нормальному использованию земли и расположенной на ней недвижимости. Требования к образуемым участкам установлены.

У каждого нового участка должен быть доступ. Должна сохраняться возможность пройти или проехать к нему от земель общего пользования, при необходимости - через сервитут. Если доступ не обеспечен, кадастровый учет могут приостановить. Такое основание предусмотрено статьей 26 закона № 218-ФЗ.

После такой предварительной проверки стоит обратиться к кадастровому инженеру. Его задача - определить, можно ли провести конкретную границу с учетом площади, расположения дома, доступа к каждому будущему участку и других требований. Если допустимый вариант есть, инженер сможет подготовить документы для оформления раздела.

Если на участке стоит дом, сначала решите, что будет с ним

Раздел земли сам по себе не делит расположенный на ней дом.

Например, брат и сестра получили по 1/2 участка и по 1/2 дома. Даже если землю можно разделить на две части, нельзя просто договориться: "мне левая половина дома, тебе правая" и зарегистрировать эти половины или отдельные комнаты как самостоятельные жилые помещения.

Государственный кадастровый учет и регистрация отдельных помещений внутри индивидуального жилого или садового дома не допускаются. Это предусмотрено статьей 41 закона № 218-ФЗ.

Если дом остается одним объектом, наследники могут сохранить доли и договориться, кто какими помещениями пользуется. Однако собственностью конкретная комната от этого не становится: доля по-прежнему относится ко всему дому.

Если владельцы хотят полностью прекратить общую собственность, нужно рассматривать другие варианты - например, передать дом одному наследнику с учетом прав остальных, распределить между наследниками другое имущество или продать дом по общему согласию.

Если все договорились - оформляйте раздел соглашением

Допустим, брат и сестра получили по 1/2 участка, а кадастровый инженер подтвердил, что землю можно разделить на два самостоятельных участка.

Самого межевания недостаточно. Если просто разделить общий участок, по общему правилу оба наследника останутся совладельцами каждого нового участка. То есть образование двух участков еще не означает, что у каждого автоматически появится своя отдельная земля. Это предусмотрено.

Чтобы один новый участок полностью принадлежал одному наследнику, а второй - другому, такое распределение нужно закрепить в соглашении.

Соглашение о разделе - это письменная договоренность наследников о том, кому какое имущество достается. В нем можно указать, кому переходит каждый из образуемых участков. Если одновременно распределяют дом, другую недвижимость или предусматривают компенсацию, это также прописывают в документе.

Соглашение заключается после выдачи свидетельств о праве на наследство.

На практике порядок выглядит так:

  • получить свидетельства о праве на наследство;
  • проверить с кадастровым инженером возможность раздела и определить будущие границы;
  • договориться, кому будет принадлежать каждый новый участок;
  • подготовить межевой план;
  • подписать соглашение о разделе;
  • подать документы на кадастровый учет и регистрацию прав.

Отдельными собственниками наследники становятся после регистрации прав: в ЕГРН должно быть указано, кому принадлежит каждый из новых участков.

При этом имущество необязательно распределять строго в тех же долях, которые указаны в свидетельствах о наследстве. Например, если наследникам достались доли в нескольких объектах, по соглашению один объект может полностью перейти одному человеку, а другой - другому.

Нужно ли идти к нотариусу

Если все наследники совершеннолетние и они просто делят общий земельный участок между собой, обязательное нотариальное удостоверение такого соглашения не требуется.

Нотариус понадобится в отдельных случаях - например, если соглашение одновременно включает сделку, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.

Если среди наследников есть несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный человек, действуют дополнительные правила. При разделе нужно учитывать требования по защите его имущества, а орган опеки и попечительства должен быть уведомлен о составлении соглашения.

Если участок или дом нельзя разделить

Невозможность физического раздела не означает, что имущество обязательно придется продавать.

Если участок не подлежит разделу, его можно оставить в общей долевой собственности и договориться, кто какой частью земли пользуется.

Для наследуемой земли действует и специальное правило. Если раздел невозможен из-за минимального размера участков, участок может перейти наследнику с преимущественным правом, а интересы остальных учитываются через компенсацию. Если таким правом никто не воспользовался, земля остается в общей долевой собственности.

Здесь важно, как наследники были связаны с ним еще при жизни умершего.

Наиболее сильная позиция у наследника, который уже был сособственником неделимого имущества вместе с наследодателем. Например, отец и сын владели домом по 1/2. После смерти отца его долю наследуют сын и дочь. У сына есть преимущество, поскольку он был собственником части этого дома еще при жизни отца.

Если такого сособственника нет, значение может иметь постоянное пользование неделимой вещью. Для жилого дома закон отдельно учитывает ситуацию, когда наследник жил в нем ко дню открытия наследства и не имеет другого жилого помещения.

Правила преимущественного права установлены.

Другие наследники свою долю не теряют. Если один получает имущество стоимостью больше своей наследственной доли, разницу компенсируют другим наследникам - другим имуществом из наследства или деньгами.

Например, если единственный неделимый дом стоимостью 6 миллионов рублей наследуют двое в равных долях и весь дом получает один из них, доля второго соответствует 3 миллионам рублей. Если другого наследственного имущества для компенсации нет, разницу можно компенсировать деньгами.

Компенсацию лучше сразу закрепить письменно. В соглашении о разделе наследства укажите точную сумму, кто и кому ее выплачивает, срок и способ оплаты. Например: "Наследник А получает дом и выплачивает наследнику Б компенсацию 3 миллиона рублей до [дата] переводом на банковский счет". Если деньги передаются наличными, получение лучше подтвердить распиской, а при безналичном переводе - сохранить документ об оплате.

По общему правилу воспользоваться преимущественным правом можно после предоставления компенсации другим наследникам, если сами наследники не договорились иначе. Это также предусмотрено.

Специальные правила о преимущественном праве применяются в течение трех лет со дня открытия наследства. После этого общую собственность продолжают делить уже по общим правилам, без специальных преимуществ статей 1168-1170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если договориться не получилось - остается суд

Перед обращением в суд определите, чего именно вы хотите добиться.

Если нужен отдельный участок, имеет смысл заранее получить у кадастрового инженера допустимый вариант раздела. Суд не сможет образовать участки, которые не соответствуют требованиям к площади, границам или доступу.

Если спор идет о неделимом доме или участке, нужно подготовить доказательства обстоятельств, на которых наследник основывает свое преимущественное право. Если один наследник просит передать объект ему с компенсацией другим, понадобится определить стоимость недвижимости.

Иски о правах на земельные участки, дома и другую недвижимость предъявляются по месту нахождения имущества. Это установлено.

Если наследники договорятся уже после обращения в суд, они могут заключить мировое соглашение и представить его на утверждение суда. Мировое соглашение можно заключить на любой стадии гражданского процесса. Это предусмотрено.