Полноценно продать жилой или садовый дом, расположенный на участке без установленных границ, как правило, нельзя. Стороны могут подписать договор, однако Росреестр приостановит регистрацию перехода права собственности. Пока запись не появится в ЕГРН, покупатель не станет собственником недвижимости.

Если дом и земля принадлежат одному владельцу, обычно они продаются вместе. Поэтому перед сделкой необходимо уточнить границы участка и внести их координаты в ЕГРН. Наличие кадастрового номера само по себе не подтверждает, что межевание проведено: участок может стоять на кадастровом учете с декларированной площадью, но без координат границ.

Иная ситуация возможна, если земля не принадлежит продавцу, а находится в аренде, постоянном пользовании либо принадлежит другому собственнику. Однако и тогда перед продажей дома нужно проверить, отражено ли в ЕГРН его расположение на конкретном участке и установлены ли границы этой земли.

Как сейчас регистрируются права

До марта 2025 года на практике можно было зарегистрировать переход права на некоторые земельные участки, границы которых не были установлены. Покупатель принимал на себя риск последующего межевания, конфликтов с соседями и несоответствия фактической площади сведениям в документах.

С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 487-ФЗ. Он добавил в статью 26 закона о государственной регистрации недвижимости новые основания для приостановления регистрационных действий.

Пункты 21.1 и 21.2 части 1 статьи 26 закона № 218-ФЗ предусматривают приостановление, если:

  • в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельного участка, являющегося предметом договора;
  • на участке без учтенных границ расположен дом, здание, сооружение или объект незавершенного строительства, в отношении которого подано заявление на учет или регистрацию прав;
  • стороны пытаются зарегистрировать переход права, обременение или другое юридически значимое действие с таким объектом.

В разъяснении нового порядка указывалось, что правила применяются независимо от категории земли и вида разрешенного использования. Они распространяются не только на участки для индивидуального жилищного строительства, но и на садовые, дачные, личные подсобные и другие участки.

Это не означает, что право собственности на немежеванный участок прекращается. Владельцу не запрещено жить в доме, обрабатывать землю или содержать постройки. Ограничение проявляется именно при попытке провести регистрационное действие. Продажа, дарение или оформление ипотеки могут быть приостановлены до уточнения границ.

Можно ли продать только дом, а участок оставить себе

Если дом и земельный участок принадлежат одному человеку, разделить их при продаже обычно нельзя. Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ требует отчуждать здание вместе с участком, если оба объекта принадлежат одному владельцу. Закон предусматривает отдельные исключения, но к обычной продаже частного дома они, как правило, не относятся.

Статья 552 Гражданского кодекса также устанавливает переход прав на землю одновременно с продажей находящегося на ней здания. Если продавец является собственником участка, покупателю передается и право собственности на землю, занятую домом и необходимую для его использования.

При регистрации перехода права на дом Росреестр одновременно регистрирует переход права на принадлежащий продавцу участок. Такой порядок закреплен статьей 57 закона № 218-ФЗ. Поэтому указание в договоре только дома обычно не помогает обойти требование о границах.

Если продавцу принадлежит дом, но не земля, возможен другой порядок. Например, участок может находиться в муниципальной собственности и быть предоставлен владельцу дома в аренду. В этом случае покупатель получает право использовать землю на тех же условиях, которые действовали для продавца. Согласие собственника земли для продажи дома требуется не всегда, если договор аренды и закон не устанавливают иное.

Однако перед такой сделкой необходимо проверить:

  • на каком основании продавец пользуется землей;
  • зарегистрирован ли договор аренды или другое право;
  • указано ли в ЕГРН, что дом расположен именно на этом участке;
  • есть ли у участка координаты границ;
  • нет ли запрета на передачу прав по договору;
  • соответствует ли использование земли назначению дома.

Если участок вообще не сформирован и не имеет кадастрового номера, одного межевания может быть недостаточно. Сначала потребуется образование земли, согласование схемы с уполномоченным органом, постановка участка на кадастровый учет и оформление права собственности или аренды.

Как проверить, проведено ли межевание

Самый надежный способ - заказать свежую выписку из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка. Сделать это может собственник через Госуслуги, Росреестр или МФЦ.

На отсутствие установленных границ обычно указывают формулировки о том, что границы участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. В выписке также могут отсутствовать координаты характерных точек. Площадь при этом нередко указывается как декларированная.

Проверить участок можно и по кадастровой карте, но карта является вспомогательным источником. Если участок не отображается в виде замкнутого контура либо сервис сообщает об отсутствии координат, границы, вероятно, не уточнены. Окончательное значение имеют сведения ЕГРН, а не расположение старого забора, столбов или построек.

Отдельно следует заказать выписку на дом. В ней необходимо проверить кадастровый номер, назначение объекта, площадь, зарегистрированное право, ограничения и сведения о земельном участке, на котором находится здание. Если в документах указаны разные участки или связь дома с землей отсутствует, вопрос лучше решить до поиска покупателя.

Как провести межевание перед продажей

Межевание выполняет кадастровый инженер. Специалист выезжает на место, изучает документы, определяет координаты, сопоставляет фактическое землепользование со сведениями ЕГРН и готовит межевой план. Перед заключением договора стоит проверить инженера в государственном реестре и уточнить, состоит ли он в профильной саморегулируемой организации.

Обычно порядок выглядит следующим образом:

  • собственник получает выписку ЕГРН и имеющиеся документы на землю;
  • заключает договор с кадастровым инженером;
  • инженер проводит измерения и определяет местоположение границ;
  • границы согласовываются с владельцами смежных участков, когда это требуется;
  • готовится электронный межевой план;
  • документы подаются в Росреестр через МФЦ или электронный сервис;
  • после кадастрового учета собственник получает выписку с уточненными координатами.

Федерального единого тарифа на кадастровые работы нет. Стоимость зависит от региона, площади и формы участка, количества соседей, наличия старых документов и выявленных ошибок. Государственная пошлина и оплата работы кадастрового инженера являются разными расходами.

Основные сложности возникают, если фактический забор заходит на соседнюю землю, площадь заметно отличается от указанной в документах или границы пересекаются с уже учтенным участком. При согласии соседей проблему иногда можно устранить корректировкой границ и исправлением реестровой ошибки. Если стороны спорят о принадлежности земли, вопрос может потребовать землеустроительной экспертизы и обращения в суд.

Что будет, если подписать договор до межевания

Сам договор купли-продажи стороны подписать могут. Но переход права на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации, что прямо предусмотрено статьей 551 ГК РФ. Передача денег, ключей и подписание акта сами по себе не делают покупателя собственником.

Если документы подать при отсутствии границ, Росреестр приостановит регистрацию и укажет срок для устранения причины. За это время продавцу придется провести кадастровые работы и внести сведения в ЕГРН. Если нарушение не устранить, последует отказ в регистрации.

Предварительный договор допустимо заключить до межевания, предусмотрев, что основной договор будет подписан после внесения координат в ЕГРН. В документе следует установить срок выполнения кадастровых работ, порядок возврата аванса и последствия обнаружения спора о границах. Передавать продавцу всю стоимость дома до регистрации перехода права рискованно.

Нотариальное удостоверение договора не устраняет отсутствие границ, поскольку нотариус не может отменить основания для приостановления регистрации. Банк при ипотечной покупке также, скорее всего, потребует привести документы на дом и землю в порядок до выдачи кредита.

Практически безопасная последовательность выглядит так: сначала получить выписки на дом и участок, затем уточнить границы, исправить возможные ошибки и только после обновления ЕГРН заключать основной договор. Это защищает продавца от срыва регистрации, а покупателя от приобретения объекта с неопределенной площадью, спорным забором или претензиями соседей.