Построенный собственными силами дом дает возможность получить имущественный налоговый вычет. Нанимать генерального подрядчика не обязательно: можно самостоятельно приобретать материалы, выполнять часть работ, а специалистов привлекать только для монтажа кровли, электрики, отопления или других отдельных этапов.

Главное условие заключается в том, что объект должен быть зарегистрирован в ЕГРН как жилой дом, а расходы должны быть подтверждены платежными документами.

Хотя стоимость собственного труда не может быть заявлена, в вычет можно включить затраты на стройматериалы, проект, оплаченные услуги мастеров, отделку и устройство инженерных систем.

Когда возникает право на вычет

Заявить расходы можно только после государственной регистрации права собственности на построенный жилой дом. Если на участке находится незарегистрированный объект или недострой, вернуть НДФЛ не получится.

Дата покупки материалов не обязательно должна совпадать с годом регистрации дома. Например, если строительство началось в 2023 году, а дом зарегистрировали в 2026 году, можно включить подтвержденные расходы за весь период строительства. Однако само право на вычет возникнет только в 2026 году.

При самостоятельном строительстве жилого дома право на имущественный вычет появляется с года регистрации собственности. Это означает, что за 2026 год декларацию можно будет подать в 2027 году. Также можно получить подтверждение в налоговой и оформить вычет через работодателя до окончания 2026 года.

Важно, как объект указан в ЕГРН. Если постройка зарегистрирована как нежилой садовый дом, хозяйственное строение, баня или гостевой дом, обычный жилищный вычет по расходам на ее строительство не предоставляется. Вначале может потребоваться признание объекта жилым.

Какие расходы можно вернуть

Согласно статье 220 Налогового кодекса, существует закрытый перечень затрат на строительство жилого дома. По актуальным данным ФНС, в вычет можно включить:

  • разработку проектной и сметной документации;
  • покупку строительных и отделочных материалов;
  • работы по возведению фундамента, стен, перекрытий и крыши;
  • услуги подрядчиков по строительству, достройке и отделке;
  • монтаж электроснабжения, водопровода, газа и канализации;
  • создание автономных инженерных систем для жилого дома;
  • покупку земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства;
  • стоимость участка, на котором зарегистрирован построенный жилой дом.

К строительным материалам могут относиться бетон, арматура, кирпич, блоки, пиломатериалы, утеплитель, кровельное покрытие, окна, двери, штукатурка, краска, напольные покрытия и другие материалы, использованные непосредственно при возведении и отделке дома.

Если владелец сам заливал фундамент или собирал каркас, стоимость купленных материалов можно заявить. Однако определить условную цену собственных работ и включить ее в расходы нельзя, так как деньги фактически никому не выплачивались.

Если отдельные работы выполняли нанятые мастера, потребуется договор, акт выполненных работ и подтверждение оплаты. При расчетах с физическим лицом желательно получить расписку, в которой указаны стороны, сумма, назначение платежа и конкретный вид выполненных работ.

К допустимым расходам относится создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения, а также канализации. Поэтому стоимость скважины, септика или другого оборудования может учитываться, если по документам видно, что это часть инженерной системы жилого дома, а не самостоятельный объект на участке.

Какие расходы налоговая не примет

Не все затраты, понесенные во время стройки, считаются расходами непосредственно на жилой дом. Как правило, в вычет нельзя включить:

  • стоимость собственного труда;
  • покупку инструментов, генераторов и строительного оборудования;
  • мебель, бытовую технику и предметы интерьера;
  • отдельно приобретенную сантехнику и другое оборудование;
  • строительство гаража, бани, беседки, сарая и теплицы;
  • установку забора, ворот и навеса;
  • устройство дорожек, парковки, газона и благоустройство двора;
  • реконструкцию или расширение уже существующего дома;
  • юридическое сопровождение и оформление документов;
  • расходы, которые невозможно подтвердить.

При этом граница между строительством дома и благоустройством участка иногда зависит от содержания документов. Например, монтаж канализации для дома может попасть в вычет, а отдельный хозяйственный септик без привязки к жилому объекту - нет. В договоре, акте и платежном документе лучше прямо указывать, что работы выполнены для системы конкретного жилого дома.

Средства материнского капитала, бюджетных субсидий, работодателя или других лиц в собственные расходы не включаются. Если часть строительства оплачена маткапиталом, вычет рассчитывается только с суммы, которую собственник внес за счет личных или кредитных средств.

Сколько можно вернуть в 2026 году

Предельная сумма расходов на строительство и приобретение земли составляет 2 млн рублей на одного налогоплательщика. Дом и участок не получают отдельные лимиты: их стоимость суммируется в пределах общей суммы.

С учетом действующей прогрессивной шкалы НДФЛ максимальный возврат может составлять:

  • при ставке 13% - до 260 тыс. рублей;
  • при ставке 15% - до 300 тыс. рублей;
  • при ставке 18% - до 360 тыс. рублей;
  • при ставке 20% - до 400 тыс. рублей;
  • при ставке 22% - до 440 тыс. рублей.

ФНС предоставила разъяснения о вычетах. Фактический возврат зависит от размера дохода, примененной ставки и суммы НДФЛ, удержанной за конкретный год. Вычет не является выплатой от государства сверх уплаченного налога.

Если за год удержали только 80 тыс. рублей НДФЛ, сразу получить 260 тыс. рублей не удастся. Налоговая вернет 80 тыс. рублей, а неиспользованный остаток вычета перейдет на следующие годы.

Если строительство велось в официальном браке и дом является совместным имуществом, право на собственный вычет может быть у каждого супруга. ФНС разъяснила, что супруг вправе заявить вычет даже тогда, когда жилье оформлено только на второго супруга. При достаточных подтвержденных расходах и неиспользованном праве общая семейная база может достигать 4 млн рублей.

Дополнительно можно заявить проценты по целевому кредиту на строительство. Для них установлен отдельный лимит 3 млн рублей на человека. При ставке 13% возврат по процентам может составить до 390 тыс. рублей, но учитываются только фактически уплаченные банку проценты, а не вся сумма кредита.

Какие документы нужно сохранить

Для оформления вычета потребуются выписка из ЕГРН на жилой дом, документы на участок и подтверждение каждой заявленной траты. ФНС сообщает, что среди допустимых подтверждений - кассовые и товарные чеки, банковские выписки, квитанции к приходным ордерам, договоры, акты выполненных работ и документы о покупке материалов у физических лиц.

В кассовом или товарном чеке должно быть понятно, какой именно материал приобретен. Записи вроде "товар", "хозтовары" или "заказ" без расшифровки могут вызвать вопросы. Если чек выцвел, лучше заранее сделать скан или фотографию и сохранить электронную копию.

Расходы удобно распределять по категориям: проект, фундамент, стены, крыша, окна, отделка и инженерные системы. К каждому договору следует приложить акт, чек, расписку или банковскую выписку. Обычный перевод на карту без договора и назначения платежа сам по себе слабо подтверждает строительный расход.

Как оформить возврат

После окончания года можно подать декларацию 3-НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика, приложив выписку ЕГРН и документы о расходах. Если дом зарегистрирован в 2026 году, декларация за этот год подается начиная с 2027 года.

Второй способ - обратиться в ФНС за подтверждением права на вычет и передать уведомление работодателю. После этого работодатель перестанет удерживать НДФЛ из зарплаты до использования положенной суммы.

Если отделка продолжалась уже после регистрации дома, такие затраты также разрешается добавить позднее, пока общий лимит 2 млн рублей не исчерпан. Эту возможность подтверждает отдельное разъяснение.